Compradores de imóvel devem estar atentos à existência de ações ajuizadas contra o vendedor
Ao adquirir um imóvel, é importante que o comprador, além de analisar a matrícula para verificar a existência ou não de ônus (hipotecas, penhoras, etc.) devidamente registrados, esteja atento a eventuais ações que tramitem contra o devedor.
É que, segundo recente entendimento do STJ – Superior tribunal de Justiça, somente se pode considerar de boa-fé – e, logo, isento do risco de ver o imóvel adquirido penhorado por um credor do vendedor – o comprador que, ao efetuar uma transação imobiliária, toma as preocupações mínimas que se espera de um homem médio.
Entre estas cautelas está a análise das certidões emitidas pelos cartórios distribuidores judiciais existentes no domicílio do vendedor, cuja apresentação, como constatou a Ministra Nancy Andrighi, é obrigatória, nos termos do art. 1º da Lei n.º 7.433/85. Apontou ainda a Ministra que “A partir da vigência da Lei n.° 7.433/1985, para a lavratura de escritura pública relativa a imóvel, o tabelião obrigatoriamente consigna, no ato notarial, a apresentação das certidões relativas ao proprietário do imóvel emitidas pelos cartórios distribuidores judiciais, que ficam, ainda, arquivadas junto ao respectivo Cartório, no original ou em cópias autenticadas”.
Diante deste entendimento, havendo uma determinação de penhora em um processo que conste das certidões emitidas pelos distribuidores, a mesma tem eficácia ainda que não esteja devidamente registrada na matrícula à época da compra e venda do imóvel, eis que caberia ao comprador, diante do conteúdo da certidão, no mínimo analisar o conteúdo do processo. Nas palavras da Ministra Relatora “só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.
Assim, é relevante a participação de advogado em transações imobiliárias, profissional este que está apto a constatar, com segurança, se as eventuais ações que tenham o vendedor no polo ativo podem ou não afetar a transação.
Alexandre Luiz Damian dos Santos Departamento Jurídico Cível Comercial OAB/PR nº 23.383 (Escritório Curitiba).
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Fraude à execução
O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 375, que tem o seguinte teor: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
O texto determina que o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
A jurisprudência já vinha adotando o entendimento de que se o terceiro adquirente não tinha conhecimento da execução, presumidamente estava de boa-fé, não sendo possível a anulação da venda.
A boa fé do adquirente, por seu turno, seria aferida caso demonstrada a inexistência de registro de penhora ou de apontamento da distribuição da execução na matrícula respectiva.
Em que pese o entendimento ora sumulado já estivesse sendo aplicado pelos tribunais estaduais, nitidamente se verifica que o Superior Tribunal de Justiça buscou salvaguardar os direitos do adquirente de boa-fé, evitando seja surpreendido com a anulação da compra e venda, o que é bastante louvável.
Todavia, não se pode negar que a Súmula 375 aparentemente “afrouxou” as normas processuais relativas a fraudes de execução, transferindo o ônus da prova da fraude ao exeqüente, dificultando ainda mais o recebimento dos créditos.
Com efeito, transparece que o Superior Tribunal de Justiça, sob o pretexto de assegurar os direitos do terceiro adquirente, brindou o executado com a possibilidade de alienar imóvel de sua propriedade durante o curso de execução, e ainda assim não ver decretada a fraude à execução, o que, em tese, contraria o disposto no artigo 593 do Código de Processo Civil, que disciplina as hipóteses em que a fraude à execução pode ser decretada.
Importante ressaltar que a fraude à execução somente não será decretada, na forma do texto da Súmula em questão, se, a despeito da venda ter ocorrido durante o curso de processo de execução, o credor tiver se descurado da obrigação de promover tanto a averbação da certidão de distribuição da execução nas matrículas dos imóveis, quanto o registro das penhoras efetivadas.
Se assim não tiver feito, lhe restará pretender anular a venda por suposta má-fé do terceiro adquirente, demonstrando conluio deste com o executado e vendedor do imóvel, o que, data venia, demanda prova árdua, eis que o legislador pátrio presume a boa-fé.
Caso não logre provar a má-fé do adquirente, certamente o credor terá dificuldades no recebimento de seu crédito, principalmente nas hipóteses onde o imóvel vendido fraudulentamente pelo executado era o único passível de expropriação.
Assim, para salvaguardar direitos, inclusive perante terceiros, ao credor recomenda-se sempre levar a registro a certidão de distribuição da execução promovida contra o devedor, bem como das penhoras realizadas.
Ao adquirente de um imóvel, mais do que as cautelas usuais de checar a documentação do pretenso vendedor e obter a matrícula atualizada do imóvel, dentre outros documentos relevantes, sugere-se solicitar certidões de distribuição, a fim de constatar se existem execuções e/ou cobranças judiciais as quais possam recair sobre o imóvel